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万里云天
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[转帖]一文读懂:未来十年房地产预测分析
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万里云天 于 2019/5/31 13:42:41 发布在 凯迪社区 > 经济风云
    博志成地产研究智库

    

    房地产的长周期预测分析不仅要从政策面进行解读分析,还需要从经济层面、城镇化率、人口数量与结构、 婚姻状况变更、中心城市的引领作用等这些方面综合地加以分析判断,以求增加对前景分析判断的精准性与科学性。

    01 经济增长角度

    目前我国以旧的传统制造业经济体系结构正在消减,以智能智造为代表的新兴产业经济结构体系正在抢占未来竞争制高点,现阶断新旧动力处于一个转换时期。从2017年以来新经济高速增长,包括信息服务业,对冲了一部分传统工业增长的下滑。2018年面对国际环境波谲云诡,内部又处于供给侧深化改革之际,GDP增速仍能保持在6.5%的成绩来之不易,2019年两会中提到今年的GDP增速预期目标在6-6.5%,专业经济机构预测在6.3%,假设GDP在未来的七年内一直保持6%不变的情况下,到2026年按当年汇率将超过美国,中国将成为世界最大的经济体,特别是在产业结构上将摆脱传统制造业,基本形成高科技新兴产业做为主要发展战略产业来支撑国家经济可持续发展重任。以“中国智造2025”产业发展计划来看,第一步,到2025年迈入制造强国行列;第二步,到2035年中国制造业整体达到世界制造强国阵营中等水平;第三步,到新中国成立一百年时,综合实力进入世界制造强国前列。由此从2026年到2050年再经过20多年的产业结构性改革发展,到第一个一百年中国的产业经济结构将发生质的变化,基本形成以高科技产业、高附加值为基础的新兴产业经济,从制造业来讲中国在2018年的制造业GDP为6.9%,权威机构预测到2029年中国的制造业GDP将占世界的50%,绝对性的超越任何其它国家。由此从经济发展角度来看未来的中国无可置疑的成为世界最大的经济体量,而且在产业结构上将以可持续发展的高科技、高附加值的新兴产业为主。

    经济增长是整个房地产行业的基础,房地产占整个GDP大概7%左右,包括房地产的上下游,大概占到30%多,所以经济增长是房地产行业增长的一个前提。预期未来经济还要翻一番,经济体量到2036年的时候和美国基本一致。通过综合分析近6年GDP、CPI和M2增长水平,由此推断,去掉波峰与波谷,房地产市场总体年均涨幅与GDP、CPI增长水平相匹配是大概率事件,同时也会受M2增幅的影响。中远期看,预计2025年—2050年以前,随着商品房价格进入稳健提升期,房屋价格的增长率将保持在3%—5%,满足商品房拥有者的财富保值需求将成为大概率事件,但增值功能将会被弱化。但房地产做为经济的支柱型产业,没有变,行业所对应社会地位也不会轻易改变。

    02 城镇化率

    到2018年底全国城镇人口占总人口比重(城镇化率)为常住人口城镇化率为59.58%,户籍人口城镇化率为43.37%,世界上有一个关于城镇化率方面的诺瑟姆曲线,城镇化率在30%以下的时候是非常慢的,但是一旦突破30%到70%区间,城镇化是加速发展的,我们现在处在50%这个状态,一年1个百分点的增长,一年1个百分点就是1400万人进城。

    在2019年之前我国的人口迁移方向和西方国家是有所区别的,中国的人口迁移有四种方向对应了四种房地产需求,第一种是从农村到县城,因为县城可以有更好的教育资源,前几年撤村并校,大家都追求教育,导致每个在农村打工的人回去都想在所在有的县城买一套房子,所以很多地方县城的房地产市场反而比所在的地级市的房地产市场好。这是第一个需求,就是农村到县城,减少了农村人口,增加了城镇人口。实现了人口城镇化。第二个流动,就是从县城到中小城市,所在的地级市。第三从中小城市到所在的省会城市,因为所在的省会城市一般有这个省最好的教育、高校资源和医疗资源。第四从省会城市到大都市圈、中心城市。中国的人口迁移方向体现了中国人对一种进步的不懈追求。这跟国外有所不同,比如德国,德国的房价77年,年均涨幅只有1%点几,德国人都是平均的分布在中小城市的,他们没有人会想着一定要到柏林、法兰克福这样的大城市。但是中国人对城市、对大城市一个孜孜不倦追求,他的核心原因就是,中国的城市有行政级别,有县级市,地级市和省会城市,城市的迁移体现着社会地位的提升,所以中国人对于城市迁移,特别是向高级别城市迁移有着根深蒂固的理念。但这种传统的迁移方式在2019年随着名为《2019年新型城镇化建设重点任务》政策的出台,发生了根本性的人口迁移移改变,文件明确城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制,城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。这是继中小城市和小城镇取消落户限制之后,中央消除户籍壁垒的又一举措。常住人口城镇化率与房籍人口城镇化率两者之间16.21%的差距将会大大缩小,同时更进一步刺激人口向中心城市群聚集,形成以中心城市引领周边产业新城协同发展的新局面。

    目前常住人口城镇化率水平为60%,到达70%的城镇化率如按每年1%的增长,每年也是有1400万人涌入中心城市群,这个还不包括所在城市自身正常的购房需求,二者相加中心城市群在未来的10-15年住房的需求是可见一斑,这种上升需求的预见性不仅体现在住房方面,在城市的商业服务配套等诸多方面也同样受益于此。

    反观世界上其他的国家在推进城镇化进程时,如日本城镇化超过50%的时候是1955年,当他1970年的时候,城市化率已超过70%,达到70%之后,城镇化率进入非常慢的增长区间,如按户籍城镇化率来看我们离70%的城镇化率至少还有20多年。如果撇除之前第一章节对我国政治体制的优势分析说明中国不会出现日本式的楼市崩盘情况之外,就从城镇化率来分析中国当下的楼市也与当年日本的情况完全不同,所以直接把中国现在这个时期的房地产和日本的1990年的房地产进行对比是不正确的。

    03 人口因素

    据中国社会科学院人口与劳动经济研究所与社会科学文献出版社共同发布了最新《人口与劳动绿皮书》中预测,中国人口将在2029年达到峰值14.42亿,从2030年开始进入持续的负增长,这个统计口径只是从育龄妇女的生育率计算,属于单向统计口径。其中中国的人口出生率有一个显著的变化,就是二孩政策及未来可能的全面放开生育政策所增加的人口数量没统计进去,同时还有一个变化是中国的人口死亡率在下降,因为中国人口越来越长寿,这两个因素的变化将会让人口负增长的时间延后,由此通过上述两项因素累加后预估中国人口峰值在2035年左右。未来随着城镇化率逐步提升、中心城市的人口聚集效应未来以中心城市为辐射的大都市圈城市新生儿数量急剧上升,导致对住房的需求也是急剧上升。

    04 婚姻状况变更

    我国的结婚率从2014、2015年达到高峰之后结婚率正在逐年缓慢下降,结婚是买房的需求,所以,2015年往下走以后,婚房的需求就下降了。但实际上中国的离婚率在逐年上升,结婚是刚需,离婚是更大的刚需,结婚可能需要一套房子,但是离婚更需要多一套房子。所以结婚率和离婚率叠加在一起,这种婚房需求只会比以前放大更多。

    05 中心城市引领的作用

    拥抱城市群,把握大趋势。以中心城市为引领的都市圈城市群更具生产效率,更节约土地、能源,是支撑中国经济高质量发展的主要平台,是中国当前以及未来发展的重点。

    2018年11月18日,中共中央、国务院发布的《中共中央国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》明确指出,以京津冀城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群、中原城市群、关中平原城市群等城市群推动国家重大区域战略融合发展,建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式,推动区域板块之间融合互动发展。7个城市群中以北京、天津为中心引领京津冀城市群发展,带动环渤海地区协同发展。以上海为中心引领长三角城市群发展,带动长江经济带发展。以香港、澳门、广州、深圳为中心引领粤港澳大湾区建设,带动珠江-西江经济带创新绿色发展。以重庆、成都、武汉、郑州、西安等为中心,引领成渝、长江中游、中原、关中平原等城市群发展,带动相关板块融合发展。同时我国的区域一体化发展总体布局已经形成,这个总体布局就是“一轴两翼”。一轴是包括长三角城市群在内的长江经济带。两翼一个是南面的珠三角,另一个是北面的京津冀。其他城市群,有些是南翼的组成部分,有些是北翼的组成部分。雄安新区是北翼的新布局,粤港澳大湾区和海南全岛自由贸易港是南翼的新布局。长江经济带这一轴城市群最多,经济实力也最强大,GDP总量几乎占“半壁江山”,而且还有占比扩大的趋势。2013年,长江经济带城市群GDP总量占全国的41.2%;2016年占43.1%,2018年约占44%以上。

    2016年6月,国家发改委发布了《长江三角洲城市群发展规划》,长三角城市群战略定位是最具经济活力的资源配置中心;具有全球影响力的科技创新高地;全球重要的现代服务业和先进制造业中心;亚太地区重要国际门户;全国新一轮改革开放排头兵;美丽中国建设示范区。2012年4月10日,由中国学者方创琳编写的《2010中国城市群发展报告》称长江三角洲城市群已跻身于6大世界级城市群,2019年1月,“长三角一体化发展示范区”首次提出。做为龙头经济,长三角城市群GDP总量接近一半,已经占到全国的21%。在长三角一体化发展上升为国家战略的背景下,推动区域融合和高质量发展,建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域一体化发展的新模式。

    长三角是我国经济最具活力、开放程度最高、创新能力最强的区域之一,也是我国万亿GDP城市最集中的城市群。中央将支持长江三角洲区域一体化发展并将之上升为国家战略。“长三角一体化上升为国家战略,意味着新时代我国区域一体化发展总体布局已经形成。处于长三角承东启西节点的南京,要将自己定位为长三角一体化发展的副中心城市,形成以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域一体化发展的新模式,进而推动长三角区域融合和高质量发展。”

    长三角一体化上升为国家战略,意味着长三角区域融合和发展要提高到新的水平,即以上海向洲际级的世界城市转变,建设洲际级城市为引领,共建全球科技创新城市群。在长三角城市群中,上海是中心城市,但只靠这一个中心显然不够。南京应发挥副中心作用,以科技资源转化为市场竞争力为支撑,推进周边地区实现一体化与高质量发展。作为长江经济带和长三角城市群的龙头,上海的辐射力从东向西是梯减的。乡镇企业兴起时期,上海对苏锡常通的拉动明显;经济国际化时,也有相似现象。南京和周边地区包括镇江、扬州、马鞍山、滁州、宣城、芜湖等,具有历史、人文、经济等方面的联系,拉动作用也是明显的。南京做为周边区域的中心城市。南京的基础设施已经延伸到镇江、扬州与安徽的部分周边城市,从这种联系中,可以看到南京作为中心城市的辐射拉动作用。推动长三角区域一体化发展,需要上海作为中心城市的引领作用,也需要南京作为副中心城市,南京拥有全国第四大教育资源优势,继而通过产业创新发展,拉动南京城市群及长江中上游向海外发展,这就是南京在长三角一体化上升为国家战略进程中应有的发展定位。

    同时南京在新格局、新要求下,这种作用还需要进一步增强,主攻方向是提高创新的首位度。南京城市群以至江苏全省都需要南京进一步发挥中心城市的辐射拉动与引领作用。

    在此区域协同发展背景下的中心城市引领作用下,外加全面放开放宽落户条件的双重影响下,外地人口流入和本区域快速城镇化的双重虹吸效应,将对区域的房地产行业发展起到决定性利好作用。而未来四-五线城市人口将继续大幅流出。23个千万级大都市圈人口流动更加分化。大的趋势人口往中心城市区域流入还远远没有结束,人在不断往中心城市区域流入,未来中心城市区的人口虹吸效应将会更加明显,由此带动中心城市区域将更有活力更有效率,更能为年轻人带来就业机会,实现梦想,为高净值人士带来优质公共资源。从户籍人口城镇化率达到70%计算,未来25年至少新增3.5亿城市人口,将会有80%的新增城市人口进入到中国的7个城市群当中去。

    通过对我国未来经济发展趋势的分析、包括城镇化进程分析、人口因素分析、婚姻状况分析,同时考虑了未来中心城市所起到的引领作用,以上五个因素全部加以综合考虑分析得出结论,未来中国的经济面通过产业结构的调整治、供给侧的深化改革将会持续向好,人口方面通过综合因素分析预估还有十五年才达到人口峰值,另外我国正在加快城镇化的步伐,目标是常住人口城镇化率到2030年达到70%,户籍人口城镇化率到2030年达到60%,并且通过全面放开落户政策,缩小户籍城镇化率与常住人口城镇化率之间差距,按每年增加1个百分点计算,每年有1400万人口进城落户,由此推算到2030年有将近2亿人进城落户,经过以上5个维度的分析,得出结论中国楼市未来2020年到2035年总的发展趋势是稳健中向好前行,房地产市场的需求量是可观的。(作者:南玻院地产事业部)

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