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龙泉之星
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[转帖]价格越拍越高 土地市场热度还能持续多久?
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龙泉之星 于 2019/6/30 12:55:45 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    导语:尽管土地交易旺盛,但在大部分受访者看来,这轮市场热度恐怕并不能持续太久。其中,融资额度的下滑将是决定性的影响因素。

    6月28日,武汉土地交易市场。编号分别为P(2019)071、P(2019)072、P(2019)073的三宗土地进入现场竞拍,这三宗地块均位于武汉市黄陂区。

    当日,三宗地块均以竞争配建面积的方式展开。经过一番报价后,最终的成交价格分别为12.28亿元、10.85亿元和9.22亿元。

    这三宗土地均为前一日进入“熔断”阶段的地块。由于触及最高限价,当地政府部门不得不在次日以“竞配建”的方式进行最终出让。这也从侧面反映出武汉土地市场之火爆。

    这只是近期热点一二线城市土地交易“高烧不退”的一个缩影。今年3月以来,一二线城市土地交易旺盛,苏州、杭州、成都等地的地价接连创下新高。

    高价地容易对市场情绪带来刺激。上半年苏州楼市一度暴涨,恐慌性需求集中释放,与当地接连出现区域性“地王”不无关系。此外,高价地还容易影响房企的情绪,使之对市场的判断出现扭曲。

    在楼市调控持续深入的情况下,土地市场的火爆是如何形成的?这一情况能否持续下去?

    “地王”再现

    土地市场的升温迹象,从今年3月就已开始,并延续至今。随着市场预期改善、房企拿地授权额度充足,土地交易不断升温,并从东部城市向中西部蔓延。由于热度较高,在沉寂许久后,“地王”重现市场。

    4月16日,杭州一天内出让4宗宅地和3宗商业商务用地,揽金126.32亿元。其中,位于上城区的杭政储出(2019)12号望江地块以最高限价52亿元+自持22%竞出。排除22%的自持比例面积后,上述地块可售部分的实际楼面价将超过50000元/平方米,超过绿城于2016年3月拿下的“凤起潮鸣”地块,刷新杭州“单价地王”纪录。

    4月24日,在苏州出让的7宗地块中,出现了2个区域“地王”:吴中太湖新城“地王”,20909元/平方米;尹山湖“地王”,21933元/平方米。4月29日,苏州工业园区湖东板块一宗住宅用地经过40轮竞拍以总价35.63亿元成交,楼面价达30287元/平方米,成为该区域的单价“地王”。

    5月,首次进入成都的禹州地产,曾以18400元/平方米摘得三圣乡地块,拿下成都“地王”。仅一个月后的6月27日,成都青羊宗地由四川金雁以18512元/平方米竞得,溢价48%;武侯宗地则由保利地产以17190元/平方米竞得,溢价69%。“地王”被接连刷新。

    同样在6月末,北京、深圳等一线城市接连出现大体量土地交易,价格不菲。

    土地市场升温,与房企资金状况改善密切相关。

    去年末以来,国内融资闸门开启,房企通过多个渠道补充低成本资金,资金状况较为宽裕。同时,在度过年末的财务阶段节点后,房地产企业的拿地授权预算也相对充裕,有能力在土地市场补充库存。

    实际上,在连续三年的市场销售“大年”过后,房地产企业的库存被大量消耗,拿地意愿较为强烈。在很多城市的土地竞拍中,出现十几家房企竞买一宗土地的“盛况”。6月26日,在浙江省绍兴市上虞区一宗宅地的出让中,不仅竞买者众多,竞价次数也达到137轮。

    中原地产发布的数据显示,2019年以来,头部房企万科、融创的拿地支出均已超过500亿元,获取土地的权益规划建筑面积均超过8000万平方米。其中,仅6月20日一天,万科就斥资77亿元,在重庆、宁波拿下四宗土地。

    上海易居房地产研究院的报告指出,房企投资区域乃至城市趋同,并由三四线城市向热点一二线城市集中,进一步加剧土拍竞争激烈程度。

    浙商证券的数据显示,2019年以来,100个典型城市中,一线城市平均楼面价13705 元/平方米,同比上升14.4%;二线城市平均楼面价6412元/平方米,同比上升13.6%。

    利润堪忧

    尽管土地交易旺盛,但在大部分受访者看来,这轮市场热度恐怕并不能持续太久。其中,融资额度的下滑将是决定性的影响因素。

    同策研究院数据显示,5月,40家典型上市房企融资金额为367.99亿元,环比下降52.07%,创近一年新低。其中,公司债共融资95.85亿元,较上月的473.13亿元大幅下降79.74%。外币融资亦暴跌93.82%。

    进入6月,虽然海外发债规模明显增加,但房企的总体融资规模并未有太大上升。

    北京某房企人士向21世纪经济报道表示,融资政策收紧,是3月“小阳春”引发的楼市调控政策的延续。他表示,从4月开始,房企和购房者的资金端都有所收紧,全国各地银保监局针对违规向房地产放贷开出了罚单。5月底,监管部门还透露,将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品。

    事实上,由于多地政策出台及时,楼市传统“小阳春”并未在4、5月份持续,6月开始市场则将进入传统淡季。分析人士认为,住宅交易市场的降温,有可能会逐渐影响到土地市场的表现。

    另外,地价不断攀高,并对房企的利润带来挤压,这也在影响房企的拿地积极性。

    5月中旬以来,包括招商蛇口、建业、金茂等在内的多家房企均发布了项目出让信息,皆因价格过高或项目盈利能力不足。

    在6月26日举办的2019年中国上市房企百强峰会上,奥陆资本总裁蔡金强表示,由于土地价格偏高、销售终端实施价格限制,如果不能获取有效的土地,未来将对房企利润产生极大的压力。“在4月份以前拿的地在今年还能抢开工,还能推出来卖,造成一个正现金回流。”蔡金强表示。

    在他看来,目前高价地蕴含的最大风险是,利润率可能在两三年后雪崩,“看销售的同时,还要看利润率是不是守得住,像今年这种销售的利润率,估计很多只有五六个百分点,而且这些地还是前一两年拿的,如果今年拿的地,我估计没有什么利润。”

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